İZMİR’DE KARMA PROJE KRİZİ: “KOMŞUM AVM OLDU, HUZURUM KAÇTI!”

İzmir’in yükselen modern konut projelerinde 'altı çarşı, üstü yuva' modeli, ortak kullanım alanları nedeniyle hukuk savaşlarına dönüştü. Sosyal donatı alanlarından otoparklara, bahçeden asansörlere kadar birçok noktada yaşanan 'işgal' ve 'yetki' tartışmaları, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin yükünü artırıyor. ÖZEL HABER İzmir’in Bornova, Bayraklı ve Karşıyaka gibi prestijli bölgelerinde mantar gibi türeyen karma yaşam projeleri, beraberinde büyük bir yönetimsel krizi de getirdi. Alt katları alışveriş merkezi (AVM) veya ticari ünite, üst katları ise konut olan bu devasa yapılarda, sakinler ile işletmeciler arasında "ortak alan" kavgası yaşanıyor. ORTAK ALAN MI, TİCARİ RANT MI? Konut sakinlerinin en büyük şikayeti, projeye dahil olan bahçe, teras ve otopark gibi alanların AVM müşterileri veya işletmeler tarafından "sessizce" sahiplenilmesi. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 4. maddesine göre ana gayrimenkulün temelleri, ana duvarları, avluları ve genel giriş kapıları gibi yerler "ortak yer" sayılıyor. Ancak İzmir’deki pek çok sitede, bu alanların yönetim planlarına aykırı şekilde kafelere teras yapıldığı veya reklam panolarıyla donatıldığı iddia ediliyor. HUKUK NE DİYOR? "OY BİRLİĞİ ŞART!" Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; ortak bir alanın ticari amaçla kullanılması veya kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği gerekiyor. İzmir’de görülen pek çok davada, site yönetimlerinin "gelir kapısı" olarak gördüğü bu alanları işletmelere tahsis etmesi, "müdahalenin men-i" (tecavüzün durdurulması) davalarına konu oluyor. Hukuki Süreçte Dikkat Edilmesi Gerekenler: Yönetim Planı Anayasadır: Tapuda kayıtlı yönetim planı, hangi alanın kime ait olduğunu belirleyen en üst belgedir. İşgale Dur Deme Hakkı: Tek bir kat maliki dahi, ortak alanın haksız kullanımına karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak alanın eski haline getirilmesini isteyebilir. Gider Paylaşımı: Ortak alanların onarım giderleri arsa payı oranında paylaşılırken, AVM kısımlarının yarattığı ekstra yükler (yoğun asansör kullanımı, çöp vb.) genellikle konut sakinlerine haksız fatura ediliyor. İZMİR’DE "SESSİZ İSTİLA" TARTIŞMASI Şehir plancıları ve hukukçular, bu tür karma projelerde yönetim planlarının satış aşamasında iyi incelenmesi gerektiği konusunda uyarıyor. İzmir’deki bazı sitelerde, sakinler kendi bahçelerine girmek için AVM güvenliklerinden geçmek zorunda kaldıklarını, otoparklarda ise "müşteri önceliği" nedeniyle yer bulamadıklarını dile getiriyor. Hukuki bir kaosun eşiğindeki bu dev sitelerde, kat malikleri "huzur" ararken; işletmeciler "ticari haklarını" savunuyor. Uzmanlar, sorunun çözümünün ancak şeffaf bir yönetim ve kanuna tam uyumla mümkün olabileceğini vurguluyor.